নিউইয়র্ক সিটিতে বাসা ভাড়া নিতে ব্রোকার ফি নিষিদ্ধ করার নতুন আইনটি আগামী ১১ জুন থেকে কার্যকর হতে পারে। ১০ জুন মঙ্গলবার ফেডারেল বিচারক আইনটির পক্ষে রায় দিয়েছেন। এই রায়ের ফলে ব্রোকার ফি নিষেধাজ্ঞা কার্যকর হওয়ার পথে সব বাধা দূর হয়েছে।
বিচারক রনি অ্যাব্রামস রিয়েল এস্টেট বোর্ড অব নিউইয়র্ক এবং কিছু ব্রোকারেজ ও মালিক পক্ষের সেই আবেদন খারিজ করে দেন, যেখানে তাঁরা মামলার নিষ্পত্তি না হওয়া পর্যন্ত আইনের বাস্তবায়ন স্থগিত রাখার অনুরোধ করেছিলেন। এই সমস্যার সমাধান আদালতের মাধ্যমে নয়, রাজনৈতিক প্রক্রিয়ার মাধ্যমে হওয়া উচিত বলে ওই বিচারক মত দিয়েছেন।
বিচারক রনি অ্যাব্রামস বাদীদের প্রায় সব যুক্তি খারিজ করে দিয়ে বলেন, সিটি কাউন্সিল এই আইন প্রণয়নের মাধ্যমে ভাড়াটিয়াদের ওপর ব্রোকার ফি-এর যে নির্দিষ্ট চাপ তৈরি হয়, তা নিরসনের উদ্দেশ্যে এই পদক্ষেপ নিয়েছে।
গত বছর সিটি কাউন্সিল এই নিষেধাজ্ঞা পাস করে এবং ঘোষণা দেয় যে এটি ছয় মাস পর কার্যকর হবে। কিন্তু সঙ্গে সঙ্গেই রিয়েল এস্টেট বোর্ড ও মালিকপক্ষ আইনি লড়াই শুরু করে। কয়েক মাস ধরে মামলাটি ফেডারেল আদালতে চলছিল।
বিচারকের সর্বশেষ রায় আইনের বাস্তবায়নে সব বাধা দূর হয়েছে। যার ফলে ভাড়াটিয়ারা নতুন বাসায় উঠতে গেলে অনেক বড় অগ্রিম খরচ থেকে বাঁচবেন।
নিউইয়র্ক সিটির ভাড়াটিয়াদের প্রায়শই ব্রোকারদের ফি দিতে হয়। এই ফি সাধারণত এক মাসের ভাড়ার সমান থেকে শুরু করে বার্ষিক ভাড়ার ১৫% পর্যন্ত হয়ে থাকে। উদাহরণস্বরূপ- ৩ হাজার ৫০০ ডলারের মাসিক ভাড়ার অ্যাপার্টমেন্টে ব্রোকার ফি হতে পারে ৬ হাজার ৩০০ ডলার। যা চুক্তি সইয়ের সময় একসাথে দিতে হয়।
স্ট্রিটইজি নামক তালিকা সাইটের একটি বিশ্লেষণে দেখা গেছে, একজন ভাড়াটিয়ার গড় অগ্রিম খরচ প্রায় ১৩ হাজার ডলার, যার মধ্যে রয়েছে ব্রোকার ফি, মুভিং খরচ এবং সিকিউরিটি ডিপোজিট।
এই নিষেধাজ্ঞার যারা বিরোধীরা করে আসছেন, তারা বলছেন, এতে বাড়িওয়ালাদের অতিরিক্ত খরচ হবে, যা তারা ভাড়ার মধ্যে যোগ করে দিতে পারেন। কিন্তু সমর্থকরা বলছেন, শুরুতে বড় অঙ্কের ফি না থাকায় নিম্নআয়ের মানুষদের জন্য স্থানান্তর সহজ হবে।
বিচারক অ্যাব্রামস বলেন, ‘ব্রোকার ফি মালিকদের জন্য বোঝা হতে পারে। কিন্তু মালিকরা তা বাড়ানো ভাড়ার মাধ্যমে আদায় করতে পারেন। ভাড়াটিয়ারা ঠিক একইভাবে খরচ ফেরত দিতে পারেন না।
নিউইয়র্কের আইন অনুযায়ী, প্রায় ১০ লাখ রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টে মালিকরা একটি নির্দিষ্ট হারে বার্ষিক ভাড়া বাড়াতে পারেন মাত্র।
নতুন নিষেধাজ্ঞা ভঙ্গ করলে ব্রোকার এবং বাড়িওয়ালাদের বিরুদ্ধে সিটির কনজুমার অ্যান্ড ওয়ার্কার প্রোটেকশন বিভাগ ব্যবস্থা নেবে। এপ্রিল মাসে সংস্থাটি একটি জরিমানার তালিকা প্রকাশ করে। এতে একজন ব্রোকার অবৈধভাবে ফি আদায় করলে ৭৫০ ডলার এবং তৃতীয়বার একই কাজ করলে ২ হাজার ডলার পর্যন্ত জরিমানা হতে পারে।
সংস্থার মুখপাত্র স্টেফানি ভাসকেজ সানচেজ বলেন, আমরা নিউইয়র্ক সিটির কোটি কোটি ভাড়াটিয়াদের জন্য ভোক্তা সুরক্ষা জোরদার করতে পেরে আনন্দিত। যদি কেউ মনে করেন তাঁকে বেআইনিভাবে ফি দেওয়ার জন্য বাধ্য করা হয়েছে, তিনি ৩১১ নম্বরে ফোন করে অথবা সংস্থার ওয়েবসাইটে অভিযোগ জানাতে পারেন।
রিয়েল এস্টেট বোর্ড অব নিউইয়র্ক ইতোমধ্যে তাদের সদস্য- মালিক ও ব্রোকারদের আইনের প্রস্তুতি নিতে নির্দেশ দিয়েছে। তারা সদস্যদের পরামর্শ দিয়েছেন- অ্যাপার্টমেন্টে যেসব ফি প্রযোজ্য, সেগুলো স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে। এছাড়াও ব্রোকারদের বলা হয়েছে, মালিকের সম্মতি ও অনুমতি ছাড়া কোন রেন্টাল তালিকা প্রকাশ না করতে, যেন অপ্রয়োজনীয় ঝামেলা এড়ানো যায়।
বিচারক রনি অ্যাব্রামস রিয়েল এস্টেট বোর্ড অব নিউইয়র্ক এবং কিছু ব্রোকারেজ ও মালিক পক্ষের সেই আবেদন খারিজ করে দেন, যেখানে তাঁরা মামলার নিষ্পত্তি না হওয়া পর্যন্ত আইনের বাস্তবায়ন স্থগিত রাখার অনুরোধ করেছিলেন। এই সমস্যার সমাধান আদালতের মাধ্যমে নয়, রাজনৈতিক প্রক্রিয়ার মাধ্যমে হওয়া উচিত বলে ওই বিচারক মত দিয়েছেন।
বিচারক রনি অ্যাব্রামস বাদীদের প্রায় সব যুক্তি খারিজ করে দিয়ে বলেন, সিটি কাউন্সিল এই আইন প্রণয়নের মাধ্যমে ভাড়াটিয়াদের ওপর ব্রোকার ফি-এর যে নির্দিষ্ট চাপ তৈরি হয়, তা নিরসনের উদ্দেশ্যে এই পদক্ষেপ নিয়েছে।
গত বছর সিটি কাউন্সিল এই নিষেধাজ্ঞা পাস করে এবং ঘোষণা দেয় যে এটি ছয় মাস পর কার্যকর হবে। কিন্তু সঙ্গে সঙ্গেই রিয়েল এস্টেট বোর্ড ও মালিকপক্ষ আইনি লড়াই শুরু করে। কয়েক মাস ধরে মামলাটি ফেডারেল আদালতে চলছিল।
বিচারকের সর্বশেষ রায় আইনের বাস্তবায়নে সব বাধা দূর হয়েছে। যার ফলে ভাড়াটিয়ারা নতুন বাসায় উঠতে গেলে অনেক বড় অগ্রিম খরচ থেকে বাঁচবেন।
নিউইয়র্ক সিটির ভাড়াটিয়াদের প্রায়শই ব্রোকারদের ফি দিতে হয়। এই ফি সাধারণত এক মাসের ভাড়ার সমান থেকে শুরু করে বার্ষিক ভাড়ার ১৫% পর্যন্ত হয়ে থাকে। উদাহরণস্বরূপ- ৩ হাজার ৫০০ ডলারের মাসিক ভাড়ার অ্যাপার্টমেন্টে ব্রোকার ফি হতে পারে ৬ হাজার ৩০০ ডলার। যা চুক্তি সইয়ের সময় একসাথে দিতে হয়।
স্ট্রিটইজি নামক তালিকা সাইটের একটি বিশ্লেষণে দেখা গেছে, একজন ভাড়াটিয়ার গড় অগ্রিম খরচ প্রায় ১৩ হাজার ডলার, যার মধ্যে রয়েছে ব্রোকার ফি, মুভিং খরচ এবং সিকিউরিটি ডিপোজিট।
এই নিষেধাজ্ঞার যারা বিরোধীরা করে আসছেন, তারা বলছেন, এতে বাড়িওয়ালাদের অতিরিক্ত খরচ হবে, যা তারা ভাড়ার মধ্যে যোগ করে দিতে পারেন। কিন্তু সমর্থকরা বলছেন, শুরুতে বড় অঙ্কের ফি না থাকায় নিম্নআয়ের মানুষদের জন্য স্থানান্তর সহজ হবে।
বিচারক অ্যাব্রামস বলেন, ‘ব্রোকার ফি মালিকদের জন্য বোঝা হতে পারে। কিন্তু মালিকরা তা বাড়ানো ভাড়ার মাধ্যমে আদায় করতে পারেন। ভাড়াটিয়ারা ঠিক একইভাবে খরচ ফেরত দিতে পারেন না।
নিউইয়র্কের আইন অনুযায়ী, প্রায় ১০ লাখ রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টে মালিকরা একটি নির্দিষ্ট হারে বার্ষিক ভাড়া বাড়াতে পারেন মাত্র।
নতুন নিষেধাজ্ঞা ভঙ্গ করলে ব্রোকার এবং বাড়িওয়ালাদের বিরুদ্ধে সিটির কনজুমার অ্যান্ড ওয়ার্কার প্রোটেকশন বিভাগ ব্যবস্থা নেবে। এপ্রিল মাসে সংস্থাটি একটি জরিমানার তালিকা প্রকাশ করে। এতে একজন ব্রোকার অবৈধভাবে ফি আদায় করলে ৭৫০ ডলার এবং তৃতীয়বার একই কাজ করলে ২ হাজার ডলার পর্যন্ত জরিমানা হতে পারে।
সংস্থার মুখপাত্র স্টেফানি ভাসকেজ সানচেজ বলেন, আমরা নিউইয়র্ক সিটির কোটি কোটি ভাড়াটিয়াদের জন্য ভোক্তা সুরক্ষা জোরদার করতে পেরে আনন্দিত। যদি কেউ মনে করেন তাঁকে বেআইনিভাবে ফি দেওয়ার জন্য বাধ্য করা হয়েছে, তিনি ৩১১ নম্বরে ফোন করে অথবা সংস্থার ওয়েবসাইটে অভিযোগ জানাতে পারেন।
রিয়েল এস্টেট বোর্ড অব নিউইয়র্ক ইতোমধ্যে তাদের সদস্য- মালিক ও ব্রোকারদের আইনের প্রস্তুতি নিতে নির্দেশ দিয়েছে। তারা সদস্যদের পরামর্শ দিয়েছেন- অ্যাপার্টমেন্টে যেসব ফি প্রযোজ্য, সেগুলো স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে। এছাড়াও ব্রোকারদের বলা হয়েছে, মালিকের সম্মতি ও অনুমতি ছাড়া কোন রেন্টাল তালিকা প্রকাশ না করতে, যেন অপ্রয়োজনীয় ঝামেলা এড়ানো যায়।